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            2019年在海南購房的十點個要點

                  [日期:2019-11-18]   來源:王斌老師評樓市  作者:王斌老師評樓市   閱讀:5858次

             如今現在隨著樓市調控的持續深入,房地產市場也逐漸從火熱的局勢中冷靜下來,海南買房門檻越來越高,迫使購房者開始思考究竟該怎么買房?很多人會關心這里能不能買?什么時機買合適?房價會漲還是會降?之類問題。房價還會暴漲嗎?未來哪里的房子值得買?買房要遵循什么原則?

            2019年要在海南買房,就記住這十點……

            一、房價是漲是降?

            凡是問出這個問題的,內心深處對買房都帶有投資的心理,擔心自己高位站崗,擔心此時不買后續更難。

            但房價漲跌很難直接下定論,要分城市,也要分長期短期。此輪樓市調控是輪動的,短期內調控嚴苛的一二線熱點城市房價有可能出現一定回落,但長期而言有人口、資金的支撐,經濟增長還在持續,城市化遠沒有完成,人口基數和流入都很大,房價上漲空間還很大。而那些著急去庫存的三四線城市,短期內因棚改、調控寬松等因素房價還會上漲,但很難長期維持。

            但海南是個特例。海南的城市僅?谖痪佣,萬眾矚目的三亞目前還是個三線城市,而文昌、瓊海、博鰲等東線城市,在便捷的交通的“加持”下和國家政策的支持下,也正加快發展的進程。

            這幾年來,隨著海南國際旅游島建設的加快,海南的房價就沒有降過,即使上漲速度變慢了,也還是呈繼續上漲的態勢,短時期內最好的結果就是房價穩定。海南的庫存去化已不是重點。穩房價、建立健全的房地產長效機制和加快租賃房市場的發展才是目前的主要工作。

            進一步明確住房消費公積金提取政策

            9月 加快培育發展住房租賃市場

            2016年12月“雙暫停”

            2018年2月加強商品房銷售價格備案管理

            制定“一贈一降”目標

            2017年4月限購、限售

            ▲海南大致調控政策走向

            目前的一系列調控政策都是為這些工作而“服務”的。

            海南目前的調控政策除了雙暫停,和限制產權式酒店用地的審批外,還限購、限售、限社保和限貸?梢哉f,購房資格大大提高,買房難度更加難。

            所以,短期投資客可以打道回府了,因為,頂著貸款的壓力去購房,房子短期內不能出手,是很不明智的。但是對于半自住半投資的購房者來說,還是建議趁早在海南買套房,雖然房子不便宜。但對于“一天一個價”的海南房地產來說,價格已經不是最重要的了。

            二、調控還會繼續嗎?

            “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實地方主體責任,繼續實行差別化調控,建立健全長效機制,促進房地產市場平穩健康發展。”已經寫進2018年工作報告里了,所以不要再幻想今年調控會松綁,熱點城市的調控一定會在長效機制出臺前,繼續下去。

            三、房貸利率還會上浮嗎?

            事實上,進入2018年,全國各地房貸利率就一個勁兒的上浮,廣州首套房貸利率上浮10%,深圳有兩家銀行上浮20%!河北普遍執行首套上浮5%-10%,二套上浮20%!鄭州有銀行首套房貸利率已經上浮30%!在這樣的行情下,房貸利率是否還會繼續上浮備受關注。

            今年貨幣政策還會收緊,利率上浮也是大概率事件。不過千萬別看房貸利率又上漲了多少倍,要知道現在的基準利率是歷史最低點,相比2017年,現在房貸執行利率的確明顯上漲,但如果拿到歷史看,現在的利率并不高。

            四、是否可以寄希望于租售并舉?

            如果現階段沒有購房必備條件(購房預算),那么就租賃,但千萬要記住租賃只能是買房前的過渡準備,不要多花錢租房,盡量多存錢做首付。租房只是花錢買使用權,并沒有財產權,更不可能分享城市發展紅利。

            雖然國家大力發展租賃房市場,講“租購同權”、“租購并舉”,讓大家都有房可住,但是租賃房的房租隨著一手房房價水漲船高,大家也是看在眼里的,所以,別指望長期靠租賃房生活。租房成本不是一成不變的,之后核心城區的租金上漲,到了租都租不起的時候就只能離開了。

            五、買二手房還是新房?保障房可買嗎?

            對于各種保障房,沒錢且有資格買了用于自住可以,這屬于福利。但有能力的盡量別買,因為不能自由上市的房產,已經不是商品,而商品房在和平時期永遠是稀缺的。至于二手房,如果是地段不錯,有升值空間,也是可以考慮的。但是,僅僅從三亞來說,一套地段好的二手房就得一百五甚至兩百萬起。二手房其實也不便宜。

            所以,如果預算充足的購房者,千萬別畏畏縮縮,有新房,趁早買,不論是租房、買保障房還是二手房,都是下下策。

            六、房地產稅會落地嗎?

            日前關于房地產稅的消息,也算是房地產稅距離實質性落地給出了一個明確的時間軸。房地產稅今年不會落地,最快也需要2-3年的時間。

            雖然短期內靴子不會落地,但“靴子”對市場的影響卻不容小覷,而且隨著時間的推移,距離房地產稅法落地的日子越來越快,房地產稅成為熱點的頻率越來越高,無論是購房者還是房企都不得不加以重視。

            七、買房全款劃算還是按揭?

            現金為王!有現金才能進行多渠道資金配置。所以,買房能按揭就按揭,盡量少付首付,多用貸款,而且貸款的期限要盡量長,這樣既能減輕你早期的支付壓力,又能幫你對抗未來的通脹。還有,能用公積金就用公積金,公積金貸款的利率低,可減少月供。

            八、哪些城市的房子最值得投資?

            有資金人口支撐的城市才有持續的需求,這也是房產投資的價值潛力。怎么判斷?可以從城市規模(GDP/人口總量等數據)、人口流入、人均收入、財政收入、土地供應、小學生量增速、上市公司的數量、服務業占比等來衡量。

            看這幾點來分析海南的房子值不值得投資,那就是仁者見仁智者見智了。

            九、郊區便宜大戶型還是市區精貴小戶?

            如果短期內沒有改善壓力,選擇市中心附帶各種稀缺資源的房子,更有升值潛力。

            如果急需改善,可以買郊區便宜大戶型,但這個郊區一定是有地鐵、配套等各種規劃的區域,房子也要是地鐵沿線的房子,這樣交通上的便利性可以部分替代這些稀缺資源。

            十、自住,現在買還是觀望一陣?

            基本原則:先上車后換座。因為城市發展的速度遠遠大于個人,挑來挑去總想一步到位,最后很有可能連車都上不了了。所以買房自住,先保證能買一套,再去考慮大小、位置。

            還有,一定要珍惜自己的首套房信貸資格,以及房地產稅沖擊下可能的自住免征權,不要隨隨便便的浪費掉,盡可能的挑選核心城市核心區域的房子,無論樓市如何波動,起碼核心區位的,依然值得投資。

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